那些独立思考的地产人都关注了阿伦侃房

过去穿过了现在

(资料图)

2023年上半年的中国楼市，可以用“魔幻”两个字来形容，因为身为从业了十六年的地产媒体人，阿伦无时无刻不感受到从政策端到市场端的“魔幻”。今天是下半年的第一个工作日，在开启新的篇章之前，上半年的总结还是必要的。

作为一名土地战线的老兵，对于土拍市场，阿伦是时时关注的。就在上半年行将结束的最后几天，全国各地土拍均呈现出超过平日的热度，这热度就像近来北京持续40度左右的高温一样，居高不下。

房企尚且要冲半年业绩，地方政府或许也有这方面的需求。但凡事欲速则不达，都要讲个规矩。这不，6月29日在济南进行的两场土拍，就颇有些闹剧的成分，在近几天持续引发业内的热议。

土拍“拼手速”，济南土拍的6.29闹剧到底咋回事？

阿伦关注到，自2021年11月起，济南土拍中在最高限价政策工具箱增加了“限地价竞建筑品质和建设进度”，即挂牌住宅地块在竞价环节达到最高限价后，逐项竞商品住宅星级绿色建筑要求和建筑单体地上建设进度等9项内容。在多家竞买人均竞至第9档“绿建三星100%+封顶预售”后，以竞买人第9档点击“同意”的时间顺序作为竞买人排序，即最后以“拼手速”确定竞得人。

2023年，政府将9档调整为4档，仅保留竞建筑品质（第一档绿建二星50%、第二档绿建二星100%、第三档绿建三星50%、第四档绿建三星100%），门槛降低后，更多的房企开始体验“拼手速”。

2023年6月16日，12家房企报名雪山二期A-4地块，保利置业、绿城、越秀、华润等10家房企竞至“第4档”，最终华润以毫秒优势取胜。

而回顾6.29济南两宗土地竞拍过程，就发生了最后4秒断网的大乌龙，阿伦都替参拍房企同仁感到心梗！本次土拍真可谓一波三折啊！上午系统崩了，直接中止出让；下午系统恢复了，4点30分接着拍！阿伦也很多年没碰上这种情况了，而且最终赢家还是因为手速领先1秒胜出。济南的这出6.29土拍闹剧，也引得现场参拍房企纷纷申诉，行业内众说纷纭。

据阿伦了解，华润、龙湖、建发、保利置业、杭州保澄及当地知名开发商等各路房企都参与了报名。最终龙湖、杭州保澄力压群雄，均以地价上限+竞高品质最高档“拼手速”分别获取了西客站A1A2地块、段店地块。

阿伦在此为各位深度理性、客观严肃的还原一下现场情况。

6月29日上午9:30分，两宗土地开始竞价。西客站A-1\A-2地块竞争激烈，10时12分32秒已出价128轮并进入“竞高品质”阶段；此时，段店项目仅出价51轮，未竞至最高限价。

在10时17分19秒，西客站A-1\A-2地块进入“第一档”前13秒，系统突然崩盘，倒计时停止、不再刷新；济南市自然资源和规划局网站、济南市公共资源交易中心页面可正常登陆，但土地交易系统页面无法正常打开。这是济南实施“拼手速”后，第一次出现系统崩溃，而此时仅有7家房企在系统内竞拍。

约5分钟后，系统页面可正常打开，但两宗地却均已显示成交。

上午11时27分，济南市土储中心线下通知“段店C-2/B-1-3/B-6-1地块”、“青岛路以南、淄博路东西两侧用地A-1/A-2地块”出现系统页面卡顿点击无反应，目前正在检测原因，暂时中止。待网络恢复并检测稳定后，重新恢复竞拍，具体竞拍时间会另行通知。

中午12点半左右，济南市自然资源和规划局发布正式《补充公告》，表示在竞价过程中，“段店C-2/B-1-3/B-6-1地块”、“青岛路以南、淄博路东西两侧用地A-1/A-2地块”出现系统页面卡顿点击无反应，目前正在检测原因。根据《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让规则》，两宗土地交易暂时中止。

下午15时，济南市自然资源和规划局又发布了一则《补充公告》，表示“经技术排查，卡顿非交易系统自身原因。鉴于目前影响交易正常进行的卡顿已经消除，定于6月29日16时30分00秒恢复上述宗地挂牌交易，请各竞买人重新登录交易系统，按时参加。

但在发布第二次的《补充公告》时，交易系统页面仍无法打开，直至竞拍前十分钟16时20分左右，各家竞买人才能正常进入交易系统。

16时30分，两宗土地继续竞拍，其中青岛路以南、淄博路东西两侧用地A-1/A-2地块直接进入“竞高品质环节”，段店C-2/B-1-3/B-6-1地块则从第58手开始竞价。

青岛路以南、淄博路东西两侧用地A-1/A-2地块，华润、龙湖的正面PK是从第二档开始（第一档龙湖出价时间为上午），第二档华润以0.1秒领先龙湖，但第三档、第四档华润出价速度明显降低，最终由龙湖获取该地块。段店C-2/B-1-3/B-6-1地块，最终是银丰、杭州保澄PK“竞高品质”，前三档均为银丰胜出，第四档爆冷，由杭州保澄胜出。但根据银丰现场竞拍照片显示，在第四档，明显出现“卡顿”，倒计时开始后4秒才出来“同意”按键，系统的稳定性再次受到质疑。

阿伦从几位济南业内人士处了解到，以往进入“拼手速”环节，系统都十分稳定，而此次进入到白热化阶段且仅有两家房企进行的“白刃战”，却出现了如此卡顿的情况，难免不让人怀疑是否使用了技术手段而不当获利。

据济南业内人士透露，这种拼手速方法的初衷是为了避免出现类似北京土拍的“摇号”现象，那样有失公允，而“拼手速”让参拍房企自己决定最终的结果，谁也没有怨言了，难道怨自己拿地负责人的手速？这个想法呢，初衷固然是好的，但从执行层面上，就对网络有极高的要求。

结果有失公允，现在该咋办？

现在这个结果，阿伦觉得还是略微有失公允。建议济南政府相关工作人员可以考虑一下严查是不是有黑客等违规操作，如果是，咱们学奥运会，第二名递补；如果实在堵不住悠悠之口，那咱可以重拍一下。

本次济南“拼手速”土拍引起众多争议，也给全国其他城市土拍敲响警钟。土地是一个城市的财富，房企开发要尊重土地，地方政府土拍也要尊重土地，土拍方式还需慎之又慎，不可轻率而为，否则老百姓(603883)第一个不答应！

阿伦总结，“减量”和“提质”是今年以来绝大多数城市供地的关键词。与过去两年的集中供地模式相比，今年多城采取少量多频并增加优质地块来提振土地市场热度。尤其是在集中供地政策优化后，这一现象几乎成为常态。

阿伦熟识的一位上市房企副总裁透露，以往大规模集中供地，公司要调集大体量资金到一个城市争夺多幅地块还是会有难度，如今分散、小规模供地后，以公司的资金调度能力，只要运气好点，就能在一个城市拿下多块热门地。

无论是出于补仓需求，还是随着市场复苏而恢复投资，对于房企而言，拿地都是必须要做的事情。不拿地，意味着后续的发展资源越来越少，会逐步被行业淘汰；而拿到地后，能否成功变现并小有盈余，更考验着这些房企的操盘运营能力。

阿伦认为，今年大家拿地都比较积极。但仍需要看到的是，眼下房地产的调整浪潮远还没结束，行业链上的多数企业还处在求生中。一些曾经活跃在土地市场的房企如今依然不见踪影，当前的第一要务是“活下去”。

此等时刻，出现土拍闹剧，实在不该。阿伦在此呼吁，各地政府应在今后的土拍中重视土拍标准化、程序化、可视化，以及公平性，不要出现更多济南6.29这样的行业“闹剧”，贻笑大方。

希望本次济南市国土局能够调研清楚，以公平公正的方式判断此次土拍结果，在确保系统稳定的情况下，对上述两宗土地重新进行土拍，也让业内人士和区域老百姓见证土拍市场的公平公正。

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